Ingatlan áremelkedés?

Biztosan Ön is találkozott különböző vérmérsékletű cikkekkel, beszámolókkal az ingatlanpiacon beállt pozitív változásokról. Ezen levelemmel szeretném az olykor túlzásokba eső, nagy általánosságokat hangoztató hírek közt a reális képet megfesteni, régiónkra, ingatlanára vonatkozóan.

Nézzük a tényeket:

▪         2008 év vége óta folyamatos csökkenés volt tapasztalható az ingatlanpiacon, ez régiónkban általánosan 40-50%-os csökkenést eredményezett

▪         Miskolcon eladott ingatlanok száma:

2007: 6764 db

2008: 4525 db

2009: 2424 db

2010: 2613 db

2011: 2339 db

2012: 2216 db 

(KSH még nem közölt 2013 és 2014 I. né-i adatot)

▪         Az eladott ingatlanok ár (MFt) szerinti megoszlása (%) Miskolcon (2012):

-4,99	5,00-6,99	7,00-9,99	10,00-14,99	14,00-19,99	20,00-29,99	30,00-
45,5%	26,2%	11,2%	9,0%	4,7%	2,5%	0,9%

Forrás: KSH.hu

Az eladott ingatlanok 83%-a 10 MFt alatt cserélt gazdát, ennek több mint a fele 5MFt alatt!

▪         A bankok hitelezési kedve minimális volt ezen időszakban

▪         A társadalom nagy részét az elhúzódó gazdasági válság anyagilag „lenullázta”

▪         CHF probléma, részmegoldásokkal

Mi változott 2014-ben?:

▪         Országosan a becslési adatok szerint az eladott ingatlanok száma 2007-2014 első negyedévében:

2007:  31189 db

2008: 33381 db

2009: 19155 db

2010: 20586 db

2011: 17450 db

2012: 21838 db

2013: 18322 db

2014: 20980 db 

2014-es adat becsült

Láthatjuk, hogy a várt kitörés még nem észlelhető. A válság alatt az azonos időszakokat nézve ~+/-10%-os sávban mozgott. Valóban elmozdulás látható 2013 évhez képest, de 2012-höz képes viszont visszaesés. A piac mozgását több dologgal is lehet magyarázni. A kormány végtörlesztési és CHF-ban eladósodottak megsegítésére tett intézkedések is mozgatták a piacot, de az olyan egyszerű tényekről se feledkezzünk meg, hogy 2013 márciusában az időjárási viszonyok miatt az otthonunkat se nagyon tudtuk elhagyni, nemhogy lakásvásárláson törjük a fejünket.

Kicsit elemezzük tovább a számok tükrében ezt az időszakot.

2013 márciusában 6738 tranzakció zajlott le

2014 márciusában 8124 tranzakció zajlott le, 1386 db eladással több. Ez nagyságrendileg a fele a negyedéves különbségnek.

Ennyit jelent a márciusi hóesés!

▪         Országosan 2013. áprilishoz képest, 2014 április havi eladások számban nagyságrendileg 4%-al emelkedett.

▪         A bankok minimális kockázatot vállalva újra szeretnének hitelezni. Ennek eredménye, hogy 2013 azonos időszakát nézve 4%-al több lakásvásárlási hitelt folyósítottak ki országosan. (Fenti két adat annyira összecseng, hogy óhatatlanul azt a következtetést vonhatjuk le, hogy annyival emelkedik a lakáseladások száma, mint amennyivel a hitelezési kedv is.)

▪         A 2009-10-ben kötött lakás-takarékpénztárak minimális futamideje napjainkban jár le, gerjeszthet minimális vásárlóerőt. Kérdés, hogy a felhasználónak milyen bizalma van régiónkkal szemben.

▪         Miskolc városában munkahelyteremtő beruházások indultak, melynek tényleges hatása nagyrészt év végére, 2015 év első felére lesz látható

▪         Régiónkból továbbra is sokan szeretnének elköltözni, ezért a túlkínálati piac nem enyhült.

Fenti pontok ellenére pozitívan látjuk a jövőt.

Az egyik ingatlanhálózat elemzésével egyetértve az idei évre azt várjuk, hogy a drasztikus árcsökkenés lassulni fog, illetve egyes ingatlantípusok esetén meg is állhat. Amennyiben a munkahelyteremtés és a gazdaságunk növekedése nem törik meg, úgy egy nagyon lassú emelkedés várható a piacon, a következő 5-10 évben. Ne számítsunk, olyan mértékű és gyorsaságú árváltozásra, mint ami 2009 óta negatív irányba lezajlódott (40-50%).

Az áremelkedéshez vásárlók kellenek. Ahhoz pedig munkahely, munkahelyteremtő közeg, jog- és gazdasági stabilitás, biztonság, nyugodt pénzügyi háttér, megtakarított jövedelem.

  

„Miskolcon és agglomerációjában 316 000 ember él. A munkanélküliségi ráta a régióban: 16%. A regisztrált munkanélküliek száma: ~ 20.000 fő.”

Forrás: http://www.miskolc.hu/elet-varosban/gazdasag/varos-gazdasaga/foglalkoztatas

Mit javaslunk az Eladóinknak és Vevőinknek?

 

Sokat halljuk, hogy elhúzódó válságban élünk. Nem szeretem ezt a kifejezést, én csak úgy szoktam fogalmazni, hogy ilyen piacon élünk. Álmodozhatunk, hogy majd hirtelen felugranak az árak, ilyenkor mindig tegyük fel a kérdést, hogy mitől! Amikor elindult az árzuhanás, akkor is olyan esemény következett be, ami az egész világot megrengette. Vajon van ilyen kaliberű változás a piacon? Én nem tapasztaltam. Lassú, határozott lépésekkel elindult valami, de ennek hatása sok-sok évben lesz mérhető.

Vevőink, befektetőink:

A vásárlók/befektetők az utolsó „pillanatban” vannak, hogy a legjobb áron tudjanak vásárolni.

Azon Eladóink, akik ugyanebben a régióban szeretnének maradni:

Az eladást javasoljuk belátható időn belül (6-8 hónap). Bármilyen változás is áll be a piacon, az minden ingatlanra hatással lesz, így az eladott és vásárolt ingatlan közti különbség nagyságrendileg állandónak mondható.

Azon eladóink, akik az életüket tőlünk nyugatabbra képzelik el:

Amennyiben a piacon elindul az emelkedés, úgy elsőként azon a területen fog végbemenni, ahová Ön is vágyik. Miért is? Mert ott jobban kap munkát, többet kereshet, nyugodtabban élhet,… hiszen ezekért az indokokért szánja rá magát a költözésre. Önön kívül erre többen is vágynak, ezért több vevő jelenik meg a piacon. Ebből következik, hogy, emelkedni fognak az árak, még régiónkban stagnálni, vagy az emelkedés lassabb lesz. Ebből következik, hogy az eladás alatti ingatlana és a vásárolandó/bérlendő közt a különbség egyre csak nőni fog. Természetesen ez a feszültség ki fog egyenlítődni, tapasztalataim szerint 5-10 éven belül.

Összegezve, az eladás jó döntés ebben az esetben is.

Remélem sikerült egy kicsit jobban átláthatóvá tenni a helyzetet és döntéséhez a megfelelő információval szolgálni!

Természetesen ezt a témakört, néhány oldalon nem lehetséges részletesen kifejteni, de nem is ez volt a célom, inkább gondolatébresztőnek szántam a fenti sorokat.