Ingatlan áremelkedés?

Biztosan Ön is találkozott különböző vérmérsékletű cikkekkel, beszámolókkal az ingatlanpiacon beállt pozitív változásokról. Ezen levelemmel szeretném az olykor túlzásokba eső, nagy általánosságokat hangoztató hírek közt a reális képet megfesteni, régiónkra, ingatlanára vonatkozóan.

Nézzük a tényeket:

▪         2008 év vége óta folyamatos csökkenés volt tapasztalható az ingatlanpiacon, ez régiónkban általánosan 40-50%-os csökkenést eredményezett

▪         Miskolcon eladott ingatlanok száma:

2007: 6764 db

2008: 4525 db

2009: 2424 db

2010: 2613 db

2011: 2339 db

2012: 2216 db 

(KSH még nem közölt 2013 és 2014 I. né-i adatot)

▪         Az eladott ingatlanok ár (MFt) szerinti megoszlása (%) Miskolcon (2012):

-4,99	5,00-6,99	7,00-9,99	10,00-14,99	14,00-19,99	20,00-29,99	30,00-
45,5%	26,2%	11,2%	9,0%	4,7%	2,5%	0,9%

Forrás: KSH.hu

Az eladott ingatlanok 83%-a 10 MFt alatt cserélt gazdát, ennek több mint a fele 5MFt alatt!

▪         A bankok hitelezési kedve minimális volt ezen időszakban

▪         A társadalom nagy részét az elhúzódó gazdasági válság anyagilag „lenullázta”

▪         CHF probléma, részmegoldásokkal

Mi változott 2014-ben?:

▪         Országosan a becslési adatok szerint az eladott ingatlanok száma 2007-2014 első negyedévében:

2007:  31189 db

2008: 33381 db

2009: 19155 db

2010: 20586 db

2011: 17450 db

2012: 21838 db

2013: 18322 db

2014: 20980 db 

2014-es adat becsült

Láthatjuk, hogy a várt kitörés még nem észlelhető. A válság alatt az azonos időszakokat nézve ~+/-10%-os sávban mozgott. Valóban elmozdulás látható 2013 évhez képest, de 2012-höz képes viszont visszaesés. A piac mozgását több dologgal is lehet magyarázni. A kormány végtörlesztési és CHF-ban eladósodottak megsegítésére tett intézkedések is mozgatták a piacot, de az olyan egyszerű tényekről se feledkezzünk meg, hogy 2013 márciusában az időjárási viszonyok miatt az otthonunkat se nagyon tudtuk elhagyni, nemhogy lakásvásárláson törjük a fejünket.

Kicsit elemezzük tovább a számok tükrében ezt az időszakot.

2013 márciusában 6738 tranzakció zajlott le

2014 márciusában 8124 tranzakció zajlott le, 1386 db eladással több. Ez nagyságrendileg a fele a negyedéves különbségnek.

Ennyit jelent a márciusi hóesés!

▪         Országosan 2013. áprilishoz képest, 2014 április havi eladások számban nagyságrendileg 4%-al emelkedett.

▪         A bankok minimális kockázatot vállalva újra szeretnének hitelezni. Ennek eredménye, hogy 2013 azonos időszakát nézve 4%-al több lakásvásárlási hitelt folyósítottak ki országosan. (Fenti két adat annyira összecseng, hogy óhatatlanul azt a következtetést vonhatjuk le, hogy annyival emelkedik a lakáseladások száma, mint amennyivel a hitelezési kedv is.)

▪         A 2009-10-ben kötött lakás-takarékpénztárak minimális futamideje napjainkban jár le, gerjeszthet minimális vásárlóerőt. Kérdés, hogy a felhasználónak milyen bizalma van régiónkkal szemben.

▪         Miskolc városában munkahelyteremtő beruházások indultak, melynek tényleges hatása nagyrészt év végére, 2015 év első felére lesz látható

▪         Régiónkból továbbra is sokan szeretnének elköltözni, ezért a túlkínálati piac nem enyhült.

Fenti pontok ellenére pozitívan látjuk a jövőt.

Az egyik ingatlanhálózat elemzésével egyetértve az idei évre azt várjuk, hogy a drasztikus árcsökkenés lassulni fog, illetve egyes ingatlantípusok esetén meg is állhat. Amennyiben a munkahelyteremtés és a gazdaságunk növekedése nem törik meg, úgy egy nagyon lassú emelkedés várható a piacon, a következő 5-10 évben. Ne számítsunk, olyan mértékű és gyorsaságú árváltozásra, mint ami 2009 óta negatív irányba lezajlódott (40-50%).

Az áremelkedéshez vásárlók kellenek. Ahhoz pedig munkahely, munkahelyteremtő közeg, jog- és gazdasági stabilitás, biztonság, nyugodt pénzügyi háttér, megtakarított jövedelem.

  

„Miskolcon és agglomerációjában 316 000 ember él. A munkanélküliségi ráta a régióban: 16%. A regisztrált munkanélküliek száma: ~ 20.000 fő.”

Forrás: http://www.miskolc.hu/elet-varosban/gazdasag/varos-gazdasaga/foglalkoztatas

Mit javaslunk az Eladóinknak és Vevőinknek?

 

Sokat halljuk, hogy elhúzódó válságban élünk. Nem szeretem ezt a kifejezést, én csak úgy szoktam fogalmazni, hogy ilyen piacon élünk. Álmodozhatunk, hogy majd hirtelen felugranak az árak, ilyenkor mindig tegyük fel a kérdést, hogy mitől! Amikor elindult az árzuhanás, akkor is olyan esemény következett be, ami az egész világot megrengette. Vajon van ilyen kaliberű változás a piacon? Én nem tapasztaltam. Lassú, határozott lépésekkel elindult valami, de ennek hatása sok-sok évben lesz mérhető.

Vevőink, befektetőink:

A vásárlók/befektetők az utolsó „pillanatban” vannak, hogy a legjobb áron tudjanak vásárolni.

Azon Eladóink, akik ugyanebben a régióban szeretnének maradni:

Az eladást javasoljuk belátható időn belül (6-8 hónap). Bármilyen változás is áll be a piacon, az minden ingatlanra hatással lesz, így az eladott és vásárolt ingatlan közti különbség nagyságrendileg állandónak mondható.

Azon eladóink, akik az életüket tőlünk nyugatabbra képzelik el:

Amennyiben a piacon elindul az emelkedés, úgy elsőként azon a területen fog végbemenni, ahová Ön is vágyik. Miért is? Mert ott jobban kap munkát, többet kereshet, nyugodtabban élhet,… hiszen ezekért az indokokért szánja rá magát a költözésre. Önön kívül erre többen is vágynak, ezért több vevő jelenik meg a piacon. Ebből következik, hogy, emelkedni fognak az árak, még régiónkban stagnálni, vagy az emelkedés lassabb lesz. Ebből következik, hogy az eladás alatti ingatlana és a vásárolandó/bérlendő közt a különbség egyre csak nőni fog. Természetesen ez a feszültség ki fog egyenlítődni, tapasztalataim szerint 5-10 éven belül.

Összegezve, az eladás jó döntés ebben az esetben is.

Remélem sikerült egy kicsit jobban átláthatóvá tenni a helyzetet és döntéséhez a megfelelő információval szolgálni!

Természetesen ezt a témakört, néhány oldalon nem lehetséges részletesen kifejteni, de nem is ez volt a célom, inkább gondolatébresztőnek szántam a fenti sorokat.

Miskolci ingatlanpiac helyzete - 4. rész

Ingatlanközvetítés a válságban

2009-napjainkig

 

A piac drasztikus beszűkülése, rendkívül gyorsan csökkenő ingatlanárak jellemzik. (Akár 50%-os forgalom csökkenésről beszélhetünk, illetve ~30%-os átlagos áresésről) A piaci szegmenshez képest gyors változások miatt sok, ingatlanos cég megszűnik. Nehezen tudnak alkalmazkodik a piaci változásokhoz, ezért anyagi nehézségekkel küszködnek. A vállalat irányítás is átalakul, az alkalmazotti ügynökök visszaállnak sikerdíjassá. Marketing területen optimalizálás és szelekció jellemző. Napjainkra a közel 70 cégből, nagyságrendileg 20 maradt, de ezek száma is még várhatóan csökkeni fog. A nagy túlélők azok voltak, akiknek volt alternatív bevételük is, például becslések, hitelezés… Mivel az ingatlanpiac teljes szegmensét érintette a válság, ezért ezeket a szektorokat is, de a vállalat átalakításra több idő jutott és egyes szegmensek még időről időre tudtak anyagi segítséget nyújtani. Napjainkra az értékbecslések szinte megszűntek, a 2008-2011-es időszakhoz képest is 80-90%-os csökkenés játszódott le a szektorban. Természetesen hasonló volumenű leépülés jellemezte a hitelezési oldalt is. A túlélő cégek létszámleépítéssel és költségoptimalizálással tudták a kiadási oldalukat kezelni, valamint a még professzionálisabb közvetítéssel a meglévő piacot kiszolgálni. Véleményem szerint az elmúl 2-3 évben a szakma többet fejlődött, mint eddig összesen. A válság késztette erre. Alternatív bevételként megjelent az energetikai vizsgálat kötelezővé tétele, de jelenleg még nem épült ki a rendszere a piacon. A nagy eladói adatbázisok szűkítése, illetve a szelekció jellemzi az irodák működését, együttműködve egymással. A hálózati irodák is tettek lépéseket a helyi irodákkal való együttműködésért, illetve megjelent az első ütőképesnek tűnő banki háttérrel rendelkező ingatlanhálózat is a piacon.

Mára már letisztult, hogy ez egy elhúzódó válság lesz, ezért nem a végét várják az irodák, hanem a legjobb megoldást keresik a jelenlegi piaci helyzethez. Az együttműködés lehet egy ilyen kitörési pont. Cégünk másik 2 piacvezető irodával közös adatbázist alakított ki.

Elindult a szakma kettéválása. Megjelentek a pólusok, miszerint van olyan cég, akik csak teljesen kizárólagos szerződések alapján dolgoznak, a hirdetéseikben megjelenik az utcafronti fotó és utca, házszám is. Illetve találkozunk olyan céggel is, akik nem tekintik magukat ingatlanosnak, csupán a hirdetési lehetőségeket kínálják fel a magán eladók részére, de közvetítői tevékenységet nem folytatnak. Természetesen a jutalék is töredéke a megszokotthoz képest. Jellemzően a cégek 99%-a még a két véglett közt helyezkedik el. Megérzésem azt mondatja velem, hogy a pólusok felé fognak megindulni az irodák és pár éven belül ez a középréteg el fog vékonyodni. Magyarán, a közvetítők egy része rááll a kizárólagos szerződések kötésére, létrejövő közös adatbázisokon keresztül beindul a keresztértékesítés. A szakmát ezek az irodák fogják előre vinni. Lesznek persze olyan irodák is, akik a szolgáltatásukat veszik visszább és alacsonyabb díjért fognak tudni dolgozni. Itt az effektív közvetítői munkát a tulajdonosok fogják elvégezni. Remek példát láthatunk erre a piacra Hollandiában is.

Miskolci ingatlanpiac helyzete - 3. rész

Közelmúlt:

2003-2008 közti időszak

A szakma szárnyalása jellemzi az időszakot. Közel 70 iroda tevékenykedik a miskolci piacon ebben az időszakban. Az első franchise cégek megjelennek a régióban. Beindul az új építésű társasházak piaca. A magán irodák méretei nőnek, a néhány főről, akár a 8-10 ügynökkel dolgozók méretéig. Néhány cég uralja a piac nagy részét, a franchise irodák még nem rendelkeznek jelentősebb piaci részesedéssel az időszak elején. Ennek mértéke nő, és 2008 környékére az egyik hálózat miskolci irodája piacot meghatározó méretre növi ki magát. Az időszakban több hálózat is próbálkozik, különböző eredményekkel:

§         CityCartel

§         Re/Max

§         Dr Makkos

§         Otthon Centrum

§         Duna House

Elindul az együttműködés a magán irodák közt, felismerik a hálózati irodák megjelenésének veszélyeit. A magán és franchise irodák közti együttműködés nem létezik semmilyen formában. A közvetítő díjat ezen irodák megjelenése felfelé mozdítja és beállítja a jelenleg is uralkodó árszinteket. (3-5%). A kizárólagos és félkizárólagos szerződési formák bevezetésre kerülnek a piacra és egyre nagyobb arányban kötik a megbízók ezeket. A franchise irodák megjelenés emelte a szakma színvonalát, segített a lakosság körében elfogadtatni a szakmát. A hirdetések fajsúlya áttevődik a Netes portálokra a nyomtatott sajtó helyett. Elindul a verseny az ingatlanos portálok közt is. A cégek sajt honlappal rendelkeznek. A regisztrációért nem kell fizetni (egy-egy kivétel van, illetve a vidéki ingatlanok felvétele egyes esetekben fizetős), részletes, csaknem értékbecslési szintű felmérés jellemző. Alaprajz, részletes fotó anyag, jogi háttér vizsgálat történik. A túlárazott házak már kikerülnek a portfolióból, az eladható, keresett ingatlanok kerülnek előtérbe. Vezető cégeknél 400-800 fős eladói adatbázis alakul ki. Az elmúlt évek mennyiségi felvétele miatt ezen adatbázisok hatékonysága, forgási sebessége gyenge. Optimalizálódni majd a válság éveiben fog. A vevők teljes körű kiszolgálása, ügyfélkezelés, személyes bemutatás jellemzi. A címkiadás, mint közvetítői módszer csaknem eltűnik az időszak végére. Közvetítést segítő üzletágak is megjelennek. Gyakori az ingatlanos cégek közt a hitelügyintézés és biztosításközvetítés, valamint az új ingatlanok építése.

(Következő rész: Jelen időszak 2009-től napjainkig)

Miskolci ingatlanpiac helyzete - 2. rész

Múlt:

1995-2002 közti időszak

A 2. generáció megjelenése indította el a versenyszellemet és alakította ki a jelenlegi szakma alappilléreit (eladó fizet jutalékot, ennek mértéke, szolgáltatások…). Az induló piacban sokan üzletet láttak, ennek a következménye az lett, hogy sorra nyíltak meg a közvetítők. Még nem volt egységes szerkezet a szolgáltatásokban. Jellemzően 1-3 fős irodák dolgoztak, együttműködés nélkül. Vetélytársakat láttak egymásban, ezért nagy volt a konkurálás.

Az ingatlanok felvételénél már egyre több és részletesebb adatok kerültek rögzítésre és a leginkább piacképesebb házakról már fotó is készült. A regisztrációért a legtöbb cég helyszíni felmérési díjat kér el. Ennek mértéke 2-5eFt/felmérés. Még mindig az jellemző, hogy mindenféle ingatlan található az adatbázisban, hiszen a felmérési díj fedezi a napi költségeit a cégeknek. Nem utasítják vissza a piacképtelen házak regisztrálását, ha megfizetik a szemlézés díját.

A vásárlókat is adatbázisba rögzítik (papír alapú) és elindul az ügyfélkezelés is. Ebben az időszakban már fontos bevételi forrás az eladásokból származó bevétel is és idővel ennek mértéke jócskán meghaladja a regisztrálásból származót. A szektor ekkor átlagosan 2-3%-os eladás utáni jutalékkal dolgozik. A közvetítést még mindig címkiadás jellemzi, de már jogilag lekövethető formában, illetve egyes esetekben a személyes kísérettel történő bemutatás is megjelenik. A többes kiközvetítés fogalmát megismerik a megbízók és az ebből adódó egyezkedés, peres eljárások aláássák az induló szakma hírnevét.

Többes kiközvetítés: Amennyiben egy ingatlant azonos időben (napon) több ingatlanos cég is kiközvetít egyazon személynek és megvásárolja az érdeklődő, úgy a tulajdonosnak (Megbízó) minden közvetítőt, akit ezzel a tevékenységgel megbízott - és ezek igazolni tudják a közvetítés tényét-, a megállapodott jutalékot ki kell fizetnie minden érintett cég felé.

Pl. Férj és feleség elindultak címeket gyűjteni. Mindketten külön-külön kikérték ugyanannak az ingatlannak a címét két különböző irodából. Végül megvették a házat. A két ingatlanos cég pedig kérte a megbízótól a jutalékát, hiszen a közvetítést elvégezte. Amennyiben a férj és a feleség azonos napon kérte ki a címeket, úgy a bíróság kötelezte is a tulajdonost a fizetésre. Azaz a 2-3%, helyett 4-6%-ot kellett fizetnie a tulajdonosnak, amennyiben csak két ingatlanos volt a képben.

A fenti jogi környezet arra késztette a piaci résztvevőket, hogy szövetségbe tömörülve erre a helyzetre megnyugtató megoldást találjanak. Létre jött 2002-ben a MIKSZ (Miskolci Ingatlanközvetítők Szövetsége), mintegy 12 céget magába tömörítve. Közös etikai kódex elfogadásával mentesítették a tulajdonosokat a többes kiközvetítésből adódó plussz kiadásoktól (csak szövetségi irodák közt).

Egyes cégek megjelennek az Interneten és a hirdetési portálok adta lehetőségeit is használják. Az érdeklődők még kisebb számban érkeznek ezekről a felületekről.

Az összes értékesítés mintegy 15-20%-t végzik a közvetítők (becsült adat). A piacot a magánhirdetések jellemzik.

Miskolci ingatlanpiac helyzete - 1. rész

Régmúlt:

1995 előtti időszak

§         1945 előtt elterjedt foglalkozás, csak Budapesten több mint 100 (!) közvetítő volt, akik az ingatlanügyletek többségét bonyolították

§         1945-1971-ig állami monopólium

§         1971 lakásreform, megszünteti a kötelező ingatlanközvetítést, de továbbra is a tanácsi ingatlanközvetítő szerv látja el

§         1982 kibővítik a tevékenységet végzők körét – korlátozva – az ügyvédi munkaközösségekkel és szövetkezetekkel

§         1988-ban kiterjesztik a jogosultak körét szinte valamennyi jogi és magánszemélyre.

Miskolcon az első magán irodák 1990-ben kezdték meg a működésüket. A MIK-től (Miskolci Ingatlangazdálkodó Zrt) kiváló szakértők ekkor hozták létre első irodáikat. Lassan elindult rögös útján ez az új szakma.

Az irodák részben kiegészítő tevékenységek mellé vették fel a közvetítést. Értékbecslés, társasházkezelés… Az ingatlanközvetítés szakmaisága még gyerekcipőben járt. Szinte kizárólag az irodában történt meg az adatbázisba vétel (sokszor egy füzet volt az adatbázis). Helyszíni szemle nem történt, fotók, alaprajz még nem álltak rendelkezésre.

Igazából az ingatlaniroda csak egy információs piactér volt, ahol a vevők és eladók elérhetőségei egymásra találhattak. A közvetítő csupán cím és elérhetőségeket adott ki. Nem tudott érvelni és meggyőzni, mivel a rá bízott házak paramétereit nem ismerte személyesen, csupán a tulajdonos elmondásai alapján.

A címkiadásért kértek díjat az ingatlanosok, az eladási jutalék 1-2% valójában csak névleges volt, mivel nem volt apparátusuk arra, hogy a tényleges közvetítéseiket be tudják hajtani a megbízókon. Éves szinten 1-2 közvetítői jutalék folyt be, a címkiadások fedezték a költségeiket.

... (a 2. részben az 1995-2002 időszakot mutatom be)

Mivel tud többet egy ingatlanos egy eladónál?

Itt egyértelműen azt a kérdéskört szeretném feltárni, hogy egy eladáshoz miért szükséges ingatlan referens. Illetve milyen egy jó tanácsadó.

Sok ügyfél első kérése, mikor egy irodához fordul az alábbi:

"Szeretném Önöknél meghírdetni a lakásomat! Milyen feltételekkel dolgoznak?..."

Engem személy szerint igen bosszant, hogy annyi munka után se tudta a szakma elfogoadtatni azt, hogy egy ingatlan iroda nem hirdetési portál, -újság. Természetesen mi is hírdetünk, de az értékesítésben ez csupán egy pont, szerintem nem is a legfontosabb.

Tekintsük át a teljesség igénye nélkül, hogy én hogyan is látom egy jó ingatlan referens mit tesz meg azért, hogy a rá bízott lakás új gazdára találjon:

• hirdetéseket ad fel a lakásról
• megfelelő nyomtatott sajtóban
• látogatott internetes portálokon (átlag 3-5)
• Táblát helyez ki
• Szakmai iránymutatást nyújt az ideális eladási stratégia kidolgozására
• hatékony szűrése az érdeklődőknek
• Vevők felkutatása
• Internet
• Saját adatbázis
• Más irodák adatbázisa (együttműködés)
• "Vevő mágnes" (egy jó ingatlanos kapcsolatrendszerében folyamatosan több "befektető" is található)
• Ideális bemutatása az ingatlannak (napszak, útvonal, bejárási útvonal...)
• Piaci árelemzés (szakértői elemzés)
• Tapasztalat
• Eladástechnikai tapasztalat, tudás (hány db ingatlan bemutatás az ideális, milyen sorrendben...)
• Moderátor szerepe van az eladó és vevők közt (villámhárító)
• Jogi háttér vizsgálata
• Hitelezési tanácsadás
• Bonyodalmak kezelése
• ...

Nos, ezek közül a tulajdonos is 1-2 pontot megfelelő szinten el tudja végezni. Amennyiben megfelelő kutatómunkát szán rá, akkor a legideálisabb netes portálokat, újságokat Ő is ki tudja választani. Táblát Ő is tud készíttetni. Amennyiben jogban járatos, akkor a jogi háttér vizsgálata is mehet, vagy hitelközvetítőként erre a területre is van rálátása.

A többi pontot viszont csupán egy profi referens tudja nyújtani az Ügyfele számára. Higgyétek el, az eladások 80%-a pedig ezeken a pontokon múlik!

Ügyfeleink nagyobbik része nem egy ingatlan hírdetésre jelentkezik Nálunk. Elképzeléseikel, álmaikkal jönneek be hozzánk és azokra keresik a megoldásukat. Amennyiben minden eladó hirdetésünket törölnék, akkor is jócskán kersnének fel minket vásárolni vágyó ügyfelek.

Mert néha tanulunk is

„TÚL A - HATÉKONY TÁRGYALÁSTECHNIKA

ÉS ÉRTÉKESÍTÉSI TECHNIKÁKON„ KÉPZÉS

2012.05.20. Vasárnap
Nem volt könnyü elkezdeni a napot, de aztán annál érdekesebb lett és igen sok hasznos tapasztalattal lettünk gazdagabbak. Tudjuk már ki is volt Leila, milyen autónk lenne, milyen nehéz is egy csomót megkötni, milyennek látnak a többiek és mi saját magunkat.
Elindultunk az én márka építésében, tudatosan. (Igen kedves olvasó, ez a blog is ezt a nem titkolt célt szolgálja :-) )

Köszönjük Tövi, sokat tanultunk belőle!